Gedeckelt: Die Mieten oder die Hoffnung?

Falk Jaeger
30. Oktober 2019
2016 lebten gerade mal 14.2 % der Berliner Bevölkerung in einer Wohnung, die ihnen auch selbst gehört. Der Mietendeckel soll den Mietenden eine fünfjährige Atempause ohne Mieterhöhung verschaffen. (Foto: Avda / www.avda-foto.de [CC BY-SA 3.0], via Wikimedia Commons)

In Berlin soll ein umstrittenes Gesetz den Anstieg der Mieten stoppen. Erwartungsgemäß entfachte das Ende Oktober vom Senat beschlossene und planmäßig im Februar zu verabschiedende Gesetz in Berlin eine heftige, auch politisch-ideologische Debatte. Falk Jaeger über die jüngsten Entwicklungen.

In London und New York, aber auch in Frankfurt am Main oder München kann man die Aufregung nicht verstehen. Die Berliner laufen Sturm, bilden Bürgerinitiativen, starten Volksentscheide, weil ihnen die Mieten zu hoch erscheinen! Jahrzehnte hatten sich die Berliner billiger Mieten erfreut. Berlin, „arm, aber sexy“ (so der Regierende Bürgermeister Klaus Wowereit), zog junge Leute, Kreative, Künstler aus aller Welt an und erlebte einen Kulturboom, der in einen Tourismusboom mündete.

Vor 10 Jahren noch standen 7,5 % der 1,9 Millionen Wohnungen leer, der soziale Wohnungsbau kam vollständig zum Erliegen. Das rächt sich heute, da durch permanenten Zuzug und überdurchschnittliches Wirtschaftswachstum der Wohnungsmarkt leergefegt ist. Gebaut wurde in den vergangenen Jahren vor allem im privaten, hochpreisigen Sektor. Die gemeinnützigen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften fahren den Neubau mühsam wieder hoch, doch sie sind nicht in der Lage, auch nur den Wegfall von Sozialwohnungen, deren Sozialbindung abgelaufen ist und die nun auf den freien Markt kommen, zu kompensieren, geschweige denn „bezahlbarem Wohnraum“ für Zuzügler zur Verfügung zu stellen. Der wachsenden Nachfrage steht ein schwindender Bestand an Sozialwohnungen gegenüber; die Mietpreise klettern stetig, wenn auch noch lange nicht in Münchner Höhen.

Senat will die Mieten einfrieren

Was tun? Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen – Spekulation bekämpfen“ will 200'000 Wohneinheiten der großen privaten Gesellschaften Vonovia, Deutsche Wohnen etc. vergesellschaften. Abgesehen von verfassungsrechtlichen Einwänden geben Kritiker zu bedenken, dass damit keine einzige Wohnung neu geschaffen wird und dass man die Entschädigungsmittel besser in den Bau neuer Sozialwohnungen steckt. Klar ist: Mit Vergesellschaftung kann man kurzfristig Mieten existierender Wohnungen klein halten. Langfristig wird jedoch nur Neubau das Preisniveau drücken. Knapp 6'000 früher privatisierte Sozialwohnungen hat der Senat bereits für 920 Millionen Euro zurückgekauft. Verkäufer Ado Properties hat damit 490 Millionen Euro Gewinn gemacht.

Doch nun will der Senat das ganz große Rad drehen, um die Spekulation einzudämmen. Ein „Mietendeckel“ ist beschlossen worden, der die Mietpreise fünf Jahre lang rückwirkend auf dem Stand von 18. Juni einfriert. Für Altbauten vor 2014 soll es eine Mietobergrenze geben, je nach Alter und Ausstattung von 3,92 Euro (bis 1918, ohne Sammelheizung und Bad) bis 9,80 Euro pro Quadratmeter. Mieten, die diese Werte mehr als 20 % überschreiten („Wuchermieten“), können gekappt werden. Die Berliner rot/rot/grüne Koalition rechnet mit viel Beratungsbedarf und mit einigen 100'000 Fällen, bei denen Mietsenkung möglich ist. Modernisierungen dürfen mit einem Euro pro Quadratmeter umgelegt werden. Für besonders gut ausgestattete Wohnungen kann sich die Obergrenze um zehn Prozent erhöhen. Das neue Mietengesetz gilt nicht für frei finanzierte Neubauten.

Auf den Barrikaden

Erwartungsgemäß entfachte das am 22. Oktober vom Senat beschlossene und planmäßig im Februar zu verabschiedende Gesetz in Berlin eine heftige, auch politisch-ideologische Debatte.

Zweifel werden laut, ob das Gesetz überhaupt rechtmäßig ist. Es könne sein, dass das Land Vermieter für die Einbußen entschädigen müsse, sagt Verfassungsrechtler Alexander Tischbierek. Andere stellen infrage, dass das Land Berlin überhaupt zuständig ist, denn für Bürgerliches Recht und Wirtschaft sei laut Grundgesetz der Bund zuständig. Hier beharrt Berlin auf der „Verordnungsermächtigung“ zur Mietpreisbremse im BGB.

Wenig überraschend laufen vor allem die Verbände der Immobilienbranche Sturm. Die Wohnungswirtschaft werde ihre Investitionen in den Bestand um bis zu 90 % reduzieren, warnen sie. Dass Modernisierung schwieriger wird, wenn sie nicht (wie bislang und oft gewinnbringend) auf die Mieter abgewälzt werden kann, wird niemand bestreiten. Dass sie generell ausbleiben wird, ist unwahrscheinlich. Schließlich ist jeder Eigner bestrebt, den Bestand im Wert zu erhalten und zu steigern.

Normalisierung der Baukonjunktur möglich

Dass sich auch Neubau künftig nicht mehr lohnen wird, glaubt der Baubranche niemand, sind doch deren Mieten vom Gesetz ausgenommen. Aber sie müssten mit den begehrten sanierten Altbauwohnungen um die Gunst zahlungskräftiger Mieter buhlen. Das kann wohl die derzeit prächtige Ertragslage auf Vermieterseite nicht spürbar stören. Zudem erwarten Experten eine verstärke Aktivität der Investoren im Wohneigentumssektor.

Auch der Präsident der Fachgemeinschaft Bau Klaus-Dieter Müller drückt schon jetzt auf die Tränendrüse und beklagt „erste Auswirkungen“ bei den Auftragseingängen und warnt vor einer „gravierenden Schieflage“. Es könne kurzfristig zu Entlassungen kommen. Reines Wortgeklingel, solange wie derzeit auf viele Ausschreibungen keine einzige Firma ein Angebot abgibt. Neutral besehen ist es wohl eher so, dass sich die überhitzte Baukonjunktur etwas normalisieren könnte, denn der gesamte Immobilienbereich kämpfte in jüngster Zeit mit exorbitanten Baupreissteigerungen (die den Vorteil der niedrigen Zinsen längst aufgesaugt haben). Vielleicht hat der ganz normale Häuslebauer oder Hausbesitzer bald wieder eine Chance, zeitnah Handwerker zu bekommen, die ihm keine Mondpreise abverlangen.

Wer nett war, verliert

Die größten Probleme sind sicherlich in Ungerechtigkeiten zu sehen. Wenn beispielsweise ein Kleinvermieter in den vergangenen Jahren den Erhöhungsspielraum nicht ausgereizt hat oder aus sozialen Gründen nicht ausnutzen wollte. Der wird die nächsten fünf Jahre auf Erhöhungen verzichten müssen, auch wenn seine Kosten steigen.

Insgesamt überwiegen Bedenken, ob das Instrument Mietendeckel überhaupt geeignet ist, den überhitzten Wohnungsmarkt abzukühlen. Schließlich geht es nur um eine „Atempause“ von fünf Jahren und um die Hoffnung, dass der Wohnungsneubau bis dahin mit signifikanten Zahlen aufwarten und die Defizite aufholen möge. Man spricht von notwendigen 20'000 Wohneinheiten – pro Jahr.

Unterdes informieren sich Aktivisten aus anderen europäischen Ländern über das Berliner Vorhaben. Auch Städte wie Frankfurt am Main, München, Stuttgart oder Leipzig verfolgen die Berliner Entwicklung aufmerksam und arbeiten an ähnlichen Instrumenten. In den Flächenländern müssten freilich die Landesregierungen mitspielen. Und die stehen dem Mietendeckel (noch) ablehnend gegenüber.

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